Die vier Einflüsse im Überblick

• Lage: Stadtteil, Straße, Erreichbarkeit, Aussicht und Umgebung. Sie bestimmt den größten Teil des Preises.
• Grundstück: Größe, Zuschnitt, Ausrichtung und was das Baurecht erlaubt.
• Gebäude: Baujahr, Bauweise, energetischer Zustand und anstehende Modernisierungen.
• Räume: Wohnfläche nach Aufmaß, Grundriss, Licht und Ausstattung.

Drei Verfahren, ein Ziel

Fachleute nutzen je nach Objekt das Vergleichswertverfahren (Preise ähnlicher Objekte, vor allem bei Wohnungen), das Sachwertverfahren (Boden- und Gebäudewert, vor allem bei selbst genutzten Häusern) oder das Ertragswertverfahren (Mieteinnahmen, vor allem bei vermieteten Objekten). Oft werden Verfahren kombiniert und mit der Marktlage abgeglichen.

Angebotspreis, Kaufpreis, Verkehrswert

Der Angebotspreis ist das, was im Exposé steht. Der Kaufpreis ist das, was am Ende im Vertrag steht. Der Verkehrswert ist ein rechtlich definierter Begriff aus dem Baugesetzbuch und wird in einem Gutachten ermittelt. Eine Marktwertermittlung durch den Makler liegt dazwischen: schnell, begründet, aber kein Gutachten.

Allgemeine Hinweise ohne Gewähr, keine Rechts- oder Steuerberatung.

1. Erstgespräch: Ziel der Bewertung klären – Verkauf, Erbe, Trennung, Finanzierung. Danach richtet sich, wie ausführlich sie sein muss.
2. Besichtigung und Aufmaß: Vor Ort wird gemessen, der Zustand beurteilt und die Ausstattung festgehalten.
3. Marktanalyse: Wir vergleichen mit tatsächlich erzielten Preisen ähnlicher Objekte in der Umgebung.
4. Wertermittlung: Aus Vergleich, Sachwert und – bei vermieteten Objekten – Ertragswert entsteht eine begründete Spanne.
5. Besprechung: Wir erklären das Ergebnis, nennen einen empfohlenen Angebotspreis und besprechen die nächsten Schritte.

Was Sie bereithalten sollten

Grundrisse, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen und – bei Wohnungen – Teilungserklärung und Wirtschaftsplan. Ist etwas nicht auffindbar, besorgen wir es gemeinsam.

Allgemeine Hinweise ohne Gewähr, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Nicht jede Unterlage ist für jedes Objekt nötig. Der Energieausweis ist beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben, die Teilungserklärung nur bei Eigentumswohnungen. Fehlendes besorgen wir auf Wunsch für Sie.

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Was sich fast immer lohnt

• Aufräumen und entrümpeln: Leere Flächen wirken größer und lassen Käufer sich selbst einrichten.
• Kleine Reparaturen: tropfende Wasserhähne, defekte Lampen, klemmende Türen.
• Saubere Grundlagen: Fenster putzen, Fugen reinigen, Gartenpflege.
• Neutral gestalten: persönliche Gegenstände und sehr eigene Farben zurücknehmen.
• Licht nutzen: Vorhänge auf, Lampen an, Besichtigungen bei Tageslicht.

Was Sie sich meist sparen können

Größere Renovierungen kurz vor dem Verkauf. Käufer rechnen eigene Wünsche ohnehin ein und zahlen selten den vollen Aufwand zurück. Sprechen Sie vorher mit uns – wir sagen Ihnen, welche Maßnahme sich in Ihrem Fall lohnt.

Unterlagen und Fotos

Legen Sie Energieausweis, Grundrisse und Nachweise früh zurecht. Professionelle Fotos sind der erste Eindruck im Netz – sie gehören bei uns zum Standard.

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1. Ziele klären: Soll schnell verkauft oder der bestmögliche Preis erzielt werden? Gibt es einen Wunschtermin für die Übergabe?
2. Wert ermitteln: Mit Besichtigung, Aufmaß und Marktvergleich entsteht eine begründete Preisspanne.
3. Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse und Nachweise über Modernisierungen sparen später Zeit.
4. Präsentieren: Gute Fotos, ein klares Exposé und ein aufgeräumtes Objekt wirken stärker als viele Worte.
5. Vermarkten und besichtigen: Interessenten werden angesprochen, geprüft und durchs Haus geführt.
6. Verhandeln: Ein Angebot wird nicht nur am Preis gemessen, sondern auch an Sicherheit der Finanzierung und Bedingungen.
7. Notartermin und Übergabe: Nach dem Vertragsentwurf folgen Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe.

Was häufig unterschätzt wird

Die Zeit zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung: Sie hängt von Banken, Grundbuchamt und eventuell Vorkaufsrechten ab. Planen Sie bis zur Schlüsselübergabe einige Wochen ein.

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Für den Verkauf spricht oft …

• … ein Kapitalbedarf, zum Beispiel für eine neue Immobilie oder die Altersvorsorge.
• … ein hoher Sanierungsbedarf, den Sie nicht selbst tragen möchten.
• … der Wunsch, Verwaltungsaufwand und Mieterwechsel loszuwerden.

Für die Vermietung spricht oft …

• … der Wunsch nach laufenden Einnahmen und langfristigem Werterhalt.
• … eine Lage, in der Mieten stabil sind und Leerstand selten ist.
• … die Möglichkeit, die Immobilie später selbst zu nutzen oder zu übergeben.

Das sollten Sie rechnen

Stellen Sie dem Verkaufserlös (nach Kosten) die Mieteinnahmen abzüglich Instandhaltung, Verwaltung und Leerstandsrisiko gegenüber. Prüfen Sie auch die steuerliche Seite: Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind in der Regel steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen – es sei denn, die Immobilie wurde zuletzt selbst bewohnt. Das ist eine Faustregel; bitte lassen Sie Ihren Fall von einer Steuerberatung prüfen.

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